刘伟/发自北京

李嘉诚现身内地房企的债权交易中。

6月25日，根据公开报道，由龙光地产与合景泰富发展联合打造的香港豪宅凯玥项目，或将迎来债权变更。

(相关资料图)

龙光与合景曾以凯玥作为抵押担保，从汇丰银行等银团获取102亿港元开发贷款。李嘉诚旗下的长实集团正与项目债权银行之一汇丰进行接触，希望接手该项目相应债权。

这并不是一笔简单的债权交易，背后涉及龙光地产和合景泰富这两家房企的债务重组，且由于货值估值超300亿元，也很大程度上决定了两家正处于资金困局中的房企未来的发展态势。

“如果该债权被银团转让给长实集团，公司担心长实会反对债务重组，逼迫项目走上拍卖转让之路，最终导致项目易主。”上述房企表示。与此同时，如果项目债权最终易主，也或许导致龙光、合景的债权人利益受到影响。

就相关问题，记者联系了龙光集团相关负责人，但其表示不便接受采访。

有观点认为，长实集团选择这个时间进来搅局拿走项目，不得不让人联想到“趁火打劫”。

在协纵管理集团联合创始人黄立冲看来，这两个房企已经出现了技术型违约，银团有权要求他们立刻还钱。如果不能及时偿债，银团将这个项目地权拍卖后，两家房企的损失会更大。当下，这两家房企已经不能期待凯钥这个项目的归属权是自己的了。

“地王”项目争夺

时间回到2017年，这是许多内地房企的高光时刻。

当年2月24日，龙光地产宣布，公司携手合景泰富以总价168.55亿港元成功投得香港鸭脷洲利南道鸭脷洲内地段第136号优质住宅地块，刷新香港保持了20年的地价纪录，一度成为香港“地王”。

这一年之前，即2016年，龙光地产销售按年增长40%，成功实现高销售回款率，给了这家企业充足的底气。当时，龙光的资金状况良好，现金流十分充裕，2016年年底现金流余额约为110亿元。

该地块后来命名为凯钥的上述豪宅项目。这是龙光地产在香港的首个项目，也是该公司首次与合景泰富联合投标香港地块，项目占地逾12.65万平方呎，可建总楼面逾76万平方呎，楼面地价约24万港元/平方米，项目估值折合人民币超300亿元……

该地块由于位置优越，成功吸引了14家财团投标，李嘉诚旗下的长实集团正是其中之一。

此前，龙光与合景泰富曾以双方联合开发的“凯玥”项目为抵押，向汇丰、渣打在内的银团贷款了102亿港元，用于项目开发。

2022年以来，龙光地产与合景泰富相继发生债务违约，102亿港元的抵押贷款也被纳入境外债务重组范围内，以期获得银行展期。

一个当下面临的困境是，由于债权在银团手中，合景泰富和龙光眼下均没有能力赎回，即便长实要接手凯玥的债权，两家公司似乎并没有什么太好的办法去阻止该交易的发生。

接近龙光的一位房地产业内人士在受访时表示，龙光地产和合景泰富当下均处于债务重组的关键时期，凯玥项目债权的变更无可避免地为企业债务重组增加不确定性。但李嘉诚旗下长实集团欲入主不应该被特殊看待，因为即使没有长实集团也可能会有其他企业入主，而且企业势必折价接手，这是再正常不过的商业逻辑。

李嘉诚频现内地

上述债权风波的背后，是龙光地产和合景泰富面临的资金压力。

2022年上半年开始，龙光集团多笔境内债券寻求展期，当年12月，该集团境内债券全部获得展期，一直到2024年12月不会有到期的境内债券；境外债务方面，2022年8月，龙光集团宣布暂停支付多笔境外债务的到期利息，随后启动境外整体债务管理方案，截至目前，境外债务重组还处于谈判阶段。

6月13日，市场消息传出，持有龙光集团美元债的债权人称，龙光集团首席债务管理官保国武在日前召开的电话会议上表示，集团考虑在重组方案中再增加约15个项目作为支付重组项目的资金。

据悉，加上此前已放入重组方案的6个项目，龙光集团预计将有约21个项目放在重组方案中，这些项目出售后的剩余资金（偿还项目债务后余下资金）将被用于偿还给债权人。

合景泰富则在2022年9月首次公开债务展期，对一年内到期的3笔美元债进行交换要约和同意征求。2023年5月，合景泰富上述交换要约的债券没能如期兑付相应的本金和利息，正式债务违约，集团开始寻求境外债的全面解决方案。

经过近几年内地房地产市场的调整，与龙光地产和合景泰富有着类似境况的房企并不在少数，这也给了港资进入的机会。

2022年7月，长实集团曾欲以90亿港元购入中国恒大香港总部大楼，该大楼为中国恒大2015年以125亿港元的价格购入，彼时成交总价是香港商厦买卖的最高纪录，同时创下每平方呎单价的最高纪录。不过，该交易最终并未达成。

在今年5月5日广州首轮集中供地中，李嘉诚旗下的和记黄埔还曾参与竞价。据悉，和记黄埔参与了上述最热门地块的竞拍。不过，其只参与了一次竞价，随后便未有进一步动作。据南方财经报道称，和记黄埔出价为23.6亿元，比最终的成交价少了约3.5亿元，最终铩羽而归。

最近10年，李嘉诚旗下公司出售了不少内地的物业。对于此次和记黄埔在广州竞地，业内人士认为，李嘉诚可能看好当前内地的房地产市场。